Ремонт по программе реновации что ждет москвичей
Обновлено: 04.07.2024
Предложение вице-премьера Марата Хуснуллина распространить программу реновации на крупные российские города было воспринято с воодушевлением и региональными чиновниками, и девелоперским бизнесом. Все ждут федеральных денег, под которые должны расчистить нормативную базу сноса и переселения несговорчивых собственников. Денег пока никто не выделил, но социальная идея обновления жилого фонда начинает очень быстро трансформироваться в бизнес-проект в масштабах всей страны. Отталкиваясь от московского опыта, трудно рассчитывать на что-то другое.
Обманчивый московский путь
В основе московской реновации лежит совсем не строительное лобби, как принято считать, а естественное желание московских властей сохранить контроль над финансовыми потоками.
Разрыв в бюджетных доходах Москвы и других городов России всегда был очень большим, но после 2015 года он начал особенно быстро увеличиваться. Столица похорошела, метро строится, городские программы работают, но доходы продолжают быстро расти. Столице был нужен новый капиталоемкий проект на годы вперед, который позволил бы сохранить контроль над финансовыми потоками. Таким проектом и стала реновация.
После того как политическое решение было принято, начали формироваться частные бизнес-интересы. Московские цены на жилье позволяют не только осваивать, но и зарабатывать на этом пути. К каким градостроительным результатам приведет такой подход с перевернутой логикой, говорить рано. Но у московской практики есть недостатки, которые уже очевидны. Реновация размывает ответственность за собственную недвижимость, убивает чувство сопричастности к развитию территории, искажает реальные рыночные цены квартир и районов. Такой подход не может формировать здоровую и устойчивую среду, а порождает иждивенчество и веру во всемогущее государство, которое должно прийти в каждый двор и навести порядок.
Подтверждением этому может служить комплексное наблюдение условий жизни населения России, которое раз в 2 года проводит Росстат. Последнее исследование датировано 2018 годом. Здесь интересен следующий факт: доля москвичей, которые планируют улучшить жилищные условия, относительно невелика — менее 12% (средний показатель по России — около 16%). Но из них каждая четвертая семья рассчитывает сделать это за счет государства (4,5% стоят в очереди на жилье, а 22,6% ожидают получения новой квартиры в связи со сносом дома). Это один из самых высоких показателей в стране. Так, например, в Новосибирской области на снос дома рассчитывает лишь 1% опрошенных, в Челябинской — 3%, а в среднем по России доля таких людей около 6%.
Проблемы страны за МКАД
Реновация в Москве базируется на трех китах: избыточные бюджетные возможности, коммерческая эффективность процесса уплотнения и развитый строительный комплекс. В регионах этих китов нет, как нет и дополнительного спроса в таких масштабах. Там нельзя снести 5 этажей и построить 25. Численность населения большинства малых и средних городов снижается, а в миллионниках живет лишь около четверти населения страны.
Текущая модель реновации, даже при государственных вливаниях, может работать лишь там, где есть растущий спрос на жилье. Но большинство российских городов живут в других условиях. Главные проблемы с жилым фондом возникают там, где нет эффективного девелоперского бизнеса и развитого строительного комплекса. Те новостройки, которые строятся в таких городах по социальным программам, часто ничем не лучше хрущевок, которые предлагается снести. Даже в крупнейших городах страны люди продолжают жить в ветхих и аварийных домах, построенных до хрущевского периода.
Российский рынок недвижимости, как и система власти в стране, очень инертен. Их объединяет и то, что многие проекты реализуются по шаблонам или успешным кейсам. Московская практика реновации — это проект, который хорошо вписывается в логику развития российского рынка недвижимости. Вся его история связана со строительством нового, а не перестройкой и адаптацией. Целые сектора рынка недвижимости появлялись и формировались через новое строительство и стремительное наращивание нового фонда. В условиях дефицитного предложения было сложно обосновать другой вариант.
Но ситуация изменилась. Рынок многих городов количественно насытился, другие подходят к этому рубежу. Пришло время более тонкого девелопмента, когда надо не только строить новое, но и изменять старое, приспосабливать и вовлекать в новый контекст. Это более сложный путь, чем строительство с чистого листа. Уже сегодня во многих секторах рынка недвижимости сформировано избыточное предложение, и нам в ближайшие годы придется заниматься проблемой старых зданий, их устаревших функций. Не ломать, не строить, а оживлять, приспосабливать и переформатировать.
Так и российский проект реновации, если он будет запущен, должен строиться не на расчистке крупных площадок для крупных девелоперов, а на точечной перестройке и обновлении старых кварталов. Там, где нет дефицита в площадях, бессмысленно махать ковшами экскаваторов.
Но проблема большинства старых районов не столько в холодных стенах и ржавых трубах. Эти технические вопросы можно решить в процессе реконструкции. Основная проблема стареющего жилого фонда — в той среде, которая уже сформирована. Поменять ее только техническими средствами невозможно. Здесь необходима работа с жителями, вовлечение их в процесс изменений. Готового шаблона, что с этим делать, нет ни у власти, ни у бизнеса. Более того, в отличие от технического организационный опыт невозможно скопировать из другой страны или региона, его можно лишь наработать. Строить новые здания мы научились, но качественно управлять жилым фондом и формировать ответственность за жилье — пока нет.
Если уж речь зашла о реновации жилого фонда в масштабах всей страны, необходимо отказаться от шаблонов, которые спускаются сверху. Следует начать поддерживать те регионы, которые готовы запускать процесс реновации снизу, через заинтересованность собственников жилья и тонкую настройку процесса обновления в каждом конкретном городе, районе и квартале. На первое место должны выйти не стены и квадратные метры, а идеи, сообщества жителей и долгосрочная устойчивость таких районов.
Решение проблемы стареющего жилого фонда не сверху, а снизу идет в разрез со сложившейся практикой и привычным подходом. Это сложный и долгий социальный проект, который можно развернуть по всей стране, а не только в нескольких крупнейших городах. Профильным министерствам и ведомствам в ближайшее время необходимо определиться с ключевыми приоритетами процесса реновации. В логике бизнес-проекта можно, конечно, использовать и московский опыт. Но возникает проблема: где взять деньги. Для реального решения социальных задач надо формировать опыт решения проблем снизу. А это уже политическое решение, требующее слома шаблона, и успешных кейсов ни у девелоперского бизнеса, ни у системы российской власти здесь пока нет.
Реновация по новым правилам
24 января 2020 года Александру и Веру Михайловых вызвали в суд, так как они отказалась переезжать в квартиру, которую им предложили по программе реновации. Москвичи отказались въезжать в новое жилье, так как оно не соответствовало государственным нормам, что было подтверждено заключением эксперта, к которому обратились ответчики.
И только в конце января, в Никулинском суде города Москвы, где рассматривался иск Департамента) по причине отказа переезда в новое жилье, москвичи узнали, что нормы были изменены.
"Вы знаете, мы шли в суд, в полной уверенности, что мы его выиграем! У нас ведь с собой было экспертное заключение, которое доказывало то, что предлагаемые нам квартиры не соответствуют нормам реновации, никак не соответствуют, не соответствуют в первую очередь Постановлению правительства Москвы №516, а должны соответствовать. И тут встает представитель ДГИ и заявляет, что в ПП№516 внесены изменения. Она говорит, что дома, которые строились не по Программе реновации, а дом № 58 - такой и есть, имеют особый статус и требования ПП№516 тут не действуют” - возмущается Александра Михайлова.
ДГИ требовало переселения Михайловых в помещение, жилая площадь которого составляет 31,6 метра. Их квартира, согласно полученному ими в 1962 году ордеру на жилье, занимала 34 метра.
Чтобы отстоять свои права, Михайловы обратились к независимым экспертам, признавшим квартиру не соответствующей изначальным правилам и нормам реновации. Согласно заключению экспертов, ни установленные в квартире сантехника и окна, ни сами помещения не предназначены для комплектации квартиры в соответствии с нормами постановлений мэрии Москвы.
Расстояние от ванны до стены оказалось настолько маленьким, что туда не влезет ни одна стиральная машина. Прямо над раковиной встроен полотенцедержатель, так что ни шкафчик, ни зеркало туда повесить невозможно. На кухне нет окна - лишь балконная дверь. А сам балкон полностью застеклен. Толщина стекла не больше спички, а необходимое по нормам железное ограждение просто отсутствует, так что человек, вошедший туда, может случайно его разбить и выпасть вниз.
Кардинально изменить ситуацию сможет только массовое недовольство москвичей: согласно программе реновации, пик переселений планируется на 2020-2021 год. Семья Михайловых не станет единственным исключением из того самого злополучного постановления.
Как вообще поселок Северный, вполне себе комфортабельный, с хорошо развитой инфраструктурой, в шаговой доступности от лесопарка и строящегося метро, ввязался в реновацию?
Сосед Перегуды Василий, пообщавшись с переселенцами первой волны написал воззвание в «домашнем чате:
«Эти дома непригодны для проживания! Люди, которые получили там квартиры, теперь стонут и не знают, что делать. Лифты ломаются каждый день, на лестничных площадках нет света и не работает вентиляция. Вода в подвале, плесень и потеки на стенах в комнатах, ржавчина на люстрах, на балконах вода течет и т.д. Зачем же нам ехать из нашего теплого жилья, в котором мы живем более 20 лет, и где у нас ничего не протекает, вот в такое аварийное жилье. Куда смотрит прокуратура. Зачем нам по реновации фактически аварийное жилье. ”
Так в Северном началось противостояние с властями. Большинство жителей не испугались, объединились в группу и изъявили желание коллективно защищать свои права. Более ста человек, в основном, жильцы еще не расселенных домов, письменно уведомили мэрию, что они категорически отказываются заселяться в новостройку, которая уже испортила жизнь их соседям. Но и соседи не отставали – писали во все инстанции, что реновация обернулась для них сплошным обманом.
– Соблюдение метража, планировка, этажность и другие моменты связанные с переездом вносят серьёзное беспокойство в семьи жителей, если ожидания не оправдались! Поэтому так важны сегодня имущественные права людей, которые нужно защищать на уровне депутатских полномочий, если другие формы исчерпаны. В начале года на базе фракции КПРФ был организован круглый стол по проблемам реновации, в том числе в районе Северный.
В дальнейшей работе по защите интересов людей на протяжении 8 месяцев с депутатами активно продолжал взаимодействовать юрист Клим Лихачев, за что ему отдельное спасибо. Он готовил материалы для запросов, встречался с жителями и, что называется, держал руку на пульсе до положительного исхода дела.
В интересах жителей выступила депутат Елена Янчук, в своем депутатском запросе она пыталась разобраться, как такое возможно: в районе построены новые многоэтажки, но ресурс для переселения участников реновации в обещанные им квартиры уже исчерпан. Как так вышло?
Только общественный резонанс и консолидированные усилия людей при поддержке активистов и представителей столичного парламента смогут противостоять нарушению прав переселенцев. Вот же пример перед глазами: когда ситуация в Северном стала публичной, властям пришлось сдать назад. Реновация – один из главных проектов мэра, сопровождающийся уже массой скандалов на стадии проектирования и обсуждения проектов планировки. Полагаю, для мэрии ещё один скандал, на старте масштабного переселения, неприемлем и кому-то, кто пытался провоцировать, дали по рукам.
Николай Зубрилин настроен более миролюбиво, по его словам, при решении столь трудных жилищных вопросов, многое зависит от территориальных органов исполнительной власти. Префект СВАО и глава управы района Северный пошли навстречу жителям при переселении, и принимали активное участие в их судьбе. Правда, люди запомнили только то, что эта парочка водила экскурсии в роскошный дом, нахваливая реновацию, но после того, как зам. главы управы одной из первых получила там квартиру, интерес к судьбе остальных переселенцев свелся к тому, чтобы загнать их в неликвид и спровоцировать скандал на всю Москву. К слову, ничего кроме обещаний от главы управы и префекта ждать не стоит: у них нет полномочий по предоставлению ордеров на квартиры, они не допущены к принятию решений по определению очередности и порядка переселения участников реноваций, но об этом жителей не информировали — главное раздать обещания.
Вот только когда это время наступит, неизвестно. Сейчас даже приехать из старого поселка в свежепостроенный район – проблема, на маршруте лишь два автобуса, ходят только по рабочим дням, в выходные либо сиди дома, либо вызывай такси, чтобы съездить в город за хлебом.
По какой-то удивительной случайности вчера, в аккурат перед встречей жителей с депутатом Мосгордумы Николаем Зубрилиным по транспортным проблемам, один из них сломался, пожилые люди не смогли добраться, чтобы лично в руки передать депутату письменные обращения.
– А я бы закрыла глаза на все неустройства, лишь бы сюда, к своим соседям в 15-ый дом, – рыдает Вера Ивановна Малышева, по какой-то злой воле оказавшаяся с семьей в ненавистном 14-ом доме. – Всем из нашего подъезда дали большие квартиры, а нам почему-то две комнатушки – 15 и 16 метров на трех взрослых. Нам с мужем по 70, я 50 лет отработала медсестрой… Я не о своих заслугах – о справедливости. Ведь всем обещали одинаково, а нашу семью почему-то обделили. В ДГИ говорят: закончился ресурс хороших квартир, берите, что есть. Но мы то видим, что в трех корпусах целые стояки пустуют с первого по четырнадцатый этаж, и охранник говорит, что под реновацию эти квартиры не показывают. А подо что тогда они их берегут? Опять на продажу? Нам же всучивают самое убогое и маленькое. От двух вариантов отказались, они не отстают… Я уж было решила докупить комнату, но надо доплачивать 1 350 000. Откуда у простой медсестры такие деньги? В общем, ждали эту реновацию как счастье, а получилось горе горькое.
Комментарий юриста Московской группы по защите прав жителей при реализации программы реновации Клима Лихачева:
– Конечно, это приятная победа! Десятки семей в итоге получили квартиры, которые им обещало государство в лице московских чиновников. Но мне кажется, что эта разрешившаяся ситуация большое исключение из общего правила. Механизм предоставления квартир участникам реновации даже сейчас, спустя четыре года после старта программы реновации, не является прозрачным и понятным ее участникам, общественности и депутатам Мосгордумы. До сих пор неясно, как происходит выбор стартовой площадки, как принимаются решения, в какой конкретно дом переезжают конкретные участники реновации.
Другой момент: появление все новых и новых мифов, оправдывающих сверхуплотнительную застройку по программе реновации. Один из них: плотная застройка нужна для окупаемости программы. Момент сам по себе очень спорный – программа реновации изначально была заявлена как некоммерческая и реализуемая на средства бюджета города Москвы. Да и застройщик по программе реновации – некоммерческий Фонд… Но реновационные квартиры продают направо и налево, не раскрывая имеющихся ресурсов для переселения. Непрозрачность решений всегда порождает коррупцию и создает социальную напряженность
Я долгое время защищал интересы участников реновации, которых в судебном порядке пытались выселить из своих прежних квартир и переселить в новые НЕРАВНОЗНАЧНЫЕ квартиры, и хорошо знаком с доводами Департамента городского имущества Москвы. Куда кому переезжать – решают на заседании таинственного Штаба по реализации Программы реновации, а затем решение этого Штаба закрепляется в конкретном распоряжении ДГИ. Это позволяет департаменту обращаться в суды общей юрисдикции для дальнейшего принудительного переселения.
Подписывайтесь на наш Telegram, чтобы быть в курсе самых важных новостей. Для этого достаточно иметь Telegram на любом устройстве, пройти по ссылке и нажать кнопку Join. Также вступайте в наш чат.
Юрист, экс-кандидат в депутаты Мосгордумы Клим Лихачев прокомментировал для ИА FederalCity недавнее интервью мэра Москвы Сергея Собянина о ситуации с судебными разбирательствами, связанными с программой реновации:
Не раскрывается публично
Как в действительности обстоят дела с принудительным судебным переселением в Москве в рамках программы реновации?
Начнем со статистики. Реальные цифры известны Департаменту городского имущества города Москвы (ДГИ), этот уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы ответственен за предоставление равнозначной квартиры участнику реновации взамен его прежней квартиры и может инициировать так называемое судебное переселение в случае отказа от добровольного заключения договора мены между сторонами.
Пример предлагаемой квартиры по реновации. Источник: Facebook
Кота в мешке уже не утаить
Возвращаясь к интервью, в данном случае нам приходится только принять или не принять на веру цифры и данные, которыми оперирует мэр. Однако динамика роста количества судебных разбирательств между ДГИ и участниками реновации действительно очевидна: если в ноябре 2019 года чиновники заявляли о единичных случаях судебного переселения, то всего за год показатели возросли до 10 % - и это по приблизительным оценкам мэра. С ростом числа вводимого в рамках программы реновации жилья в социальных сетях растет и количество свидетельств о предоставляемых низкосортных квартирах, своим негативным опытом переселения охотно делятся сами участники реновации. Вероятно, в такой ситуации, когда кота в мешке уже не утаить, и приходится называть более-менее минимально правдоподобные цифры, защищая стремительно разрушающуюся репутацию городской программы.
Строительство в районе Черемушки. Фото: Яндекс.Район / Черёмушки
Однако, по моим приблизительным оценкам, более 90% всех споров, связанных с переселением в рамках программы реновации, были инициированы именно Правительством Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы по так называемым делам о принудительном судебном переселении москвичей, согласившихся в 2017 году на участие в программе реновации, но не согласных с предложенными квартирами.
Пример квартиры по реновации. Источник: Facebook
При этом лишь небольшая часть участников реновации обращается за юридической помощью для защиты своих жилищных прав в досудебном порядке или на стадии судебного выселения из занимаемого на правах собственности единственного жилья. Такая тенденция сохраняется, как в случае, когда явно нарушаются права участников реновации, так и когда москвичи просто не согласны на переезд, полагая, что если они не согласятся и не подпишут договор мены, справедливый судья сжалится и распорядится выдать квартиру с большей площадью или в соседнем стартовом доме, который расположен ближе к метро – на более дорогой земле. В таких случаях участники реновации не готовят отзывы на исковые заявления ДГИ, а еще чаще – просто не ходят в суд, надеясь на авось. Я приводил определенную статистику по делам о судебном выселении участников реновации, которым не были предоставлены равнозначные квартиры: из порядка 25 судебных дел о выселении только 5 семей прибегали к помощи юристов, из них – не найдя справедливости в районном суде - лишь одна семья дошла до кассационной инстанции, при этом верная линия защиты была выстроена не по всем приведенным делам, где присутствовал защитник. По некоторым судебные процессы продолжаются до сих пор. В ряде случаев нам удалось защитить законные интересы участников реновации в досудебном порядке.
Коллективной позиции у переселенцев нет
Пример квартиры по реновации. Источник: Facebook
Выйти из реновации еще не поздно
Читайте также: