Договор цессии автокредит в чем подвох
Обновлено: 02.07.2024
24 апреля 2019 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил первый в этом году Обзор судебной практики.
Ввиду опубликования данного документа хотелось бы обратить внимание на несколько интересных выводов Обзора по вопросу Договора уступки прав требования.
На первый взгляд обычная ситуация в которой участвуют Должник, Кредитор (цедент) и Цессионарий. Однако, в тот момент, когда Должник добросовестно исполнял свои обязанности перед Цессионарием (новым Кредитором) договор уступки прав требования между первоначальным Кредитором (Цедентом) и новым Кредитором (Цессионарием) был признан недействительным.
В рамках данного дела ВС разъяснил, что в случае добросовестного исполнения обязательства Цессионарию на Должника не могут быть возложены негативные последствия спора Цедента и Цессионария по поводу недействительности договора уступки прав, в этом случае Цедент (первоначальный Кредитор) был вправе потребовать денежную компенсацию от Цессионария принявшего исполнение Должника.
В другой ситуации, когда с банком (Должником) и Кредитором был заключен договор банковского счета. Кредитор передал права по данному договору по договору цессии. О договоре цессии должник был уведомлен.
После это в рамках дела о банкротстве Кредитором (Цедентом) были заявлены требования Должнику, данные требования заявил и Цессионарий.
Верховный Суд разрешил данную ситуацию следующим образом.
В результате заключения Кредитора (Цедента) и Цессионарием (новым Кредитором) договора уступки прав требования на стороне кредитора произошло сингулярное правопреемство, то есть было заменен кредитор в обязательстве из договора банковского счета по возврату остатка средств. При этом на день заключения соглашения об уступке Цедент уже приступило к защите своих прав на получение остатка денежных средств по счету путем обращения к конкурсному управляющему с заявлением о включении требований в реестр (пп. 1 и 4 ст. 18985 Закона о банкротстве).
В силу п. 1 ст. 384 ГК РФ к Цессионарию (новому Кредитору) переходят права в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту уступки. Применительно к рассматриваемому случаю это означает, что к Цессионарию (новому Кредитору) должны были перейти и все правомочия, возникшие в результате инициирования Цедентом (Кредитором) досудебного механизма защиты своего права, поэтому Цессионарий (новый Кредитор) заменил Цедента (Кредитора) в отношениях с Должником и в этой части тоже.
Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу, что спорная уступка прав от Цедента к Цессионарию имела юридическую силу и потому суды должны были рассмотреть вопрос о включении задолженности перед Цессионарием (новым Кредитором) в реестр по существу.
Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии).
Прежде всего необходимо оговориться, что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры никакой нет, даже если она фактически построена. Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект. Покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги.
Зачем пользоваться переуступкой
Сделки с новостройками в Москве за период январь — октябрь 2020 года
При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.
Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.
Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома. В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.
Кто продает квартиры по переуступке
Договор переуступки квартиры: как оформить сделку
— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.
Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.
Нужно ли согласие застройщика
Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре.
Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам. Однако им невыгоден выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам. Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).
Документы, необходимые для переуступки квартиры:
Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:
- к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
- квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
- сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
- кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.
Чем может быть опасна переуступка: риски
Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.
Налог на продажу квартир по переуступке в 2021 году
Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход. Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру. Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.
То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.
При покупке квартиры, доли в ней и приобретении жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз. Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб. — за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.
Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.
Вы уже мечтаете о новом автомобиле, а до сих пор не покрыли кредит за старый? Ситуация стара как мир.. по крайне мере с тех пор, как кредиты в нашей стране перестали быть роскошью и прочно обосновались в жизни каждого пятого россиянина.
Начнем с того, что переуступка кредита возможна не во всех банках. То есть вначале вы должны узнать, возможно ли оформить кредит на другое лицо.
Если возможно, то схема следующая. Допустим, что вы уже нашли человека, готового выкупить ваш автомобиль и выплачивать ваш кредит. Для начала вы должны оформить заявление о переоформлении на нового собственника, находящегося в кредите. Для того, чтобы вам не стать заемщиком, вы должны подписать соглашение о переуступке вашего долга.
Что представляет из себя такое соглашение?
Во-первых, полная замена в кредитном договоре, во-вторых, это комбинированное соглашение об уступке требования и переводе долга по этого договору на нового лицо, то есть на вашего заемщика. Подобная сделка оформляется в банке совместно с нотариусом.
Представим ситуацию, что в вашем банке вообще нельзя оформить переуступку кредита. Какими должны быть ваши действия в этой ситуации:
Вы можете оформить новоиспеченного покупателя как поручителя, а после сообщить банку, что не можете платить за кредит – в таком случае ваш долг в автоматическом порядке перейдет новому покупателю.
В любом случае, мы советуем найти надежного юриста, чтобы он помог вам составить правильный договор и избежать встречи с аферистами. Удачи!
У кого право собственности на автомобиль по цессии? У должника или тот кто выкупил у банка.
Ответы на вопрос:
Насколько понимаю, речь идет о кредитном автомобиле.
А/м был куплен в кредит (с привлечением кредитных средств). А/м оформлен на Вас, но, скорее всего, находится в залоге у банка. Договор цессии касается перехода ПРАВА требования на взыскание задолженности по кредитному договору и, в случае нарушения с Вашей стороны периодичности оплаты по договору, ТОТ, кто выкупил, имеет право требовать, например, через суд, от Вас оплаты этой задолженности, а также требовать ОБРАЩЕНИЯ взыскания в этом случае (залога) на а/м.
Но СОБСТВЕННИКом а/м остаетесь Вы (при цессии).
Если автомобиль был в собственности должника, то он продолжает им оставаться.
К банку право собственности не переходило, в лучшем случае только право залога, поэтому у нового кредитора такого права также нет.
Залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (статьи 382 - 390 ГК РФ). Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. (ст. 355 ГК РФ).
Читайте также: